Newsletter MT | Resolução CVM 175

Essa proposta se deu pelo fato de que a CVM entende que o Anexo III não teria sido integralmente ajustado à nova estrutura normativa introduzida pela Resolução CVM 175, permanecendo com elementos herdados da norma revogada (a Resolução CVM nº 472, de 31 de outubro de 2008) e que diante disso é necessária uma revisão pontual voltada à harmonização e compatibilização do Anexo III com o atual marco regulatório.

A seguir, apresentamos uma síntese comparativa entre a Resolução CVM 175 e as principais alterações sugeridas na Consulta Pública, sem prejuízo de discorrermos sobre as principais alterações nos tópicos a seguir:

2. Subordinação

Inspirada na estrutura dos Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (“FIDCs”) e dos Fundos de Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais (“FIAGROs”), a minuta de nova redação do Anexo III (“Minuta”) propõe que os FIIs destinados ao público de varejo adotem o modelo de subordinação entre subclasses de cotas, assim como já previsto no Anexo II da Resolução CVM 175. Assim, as subclasses poderão ser estruturadas, no regulamento do fundo, com diferentes níveis de prioridade no recebimento de resultados e na absorção de perdas, bem como com direitos políticos distintos, conferindo maior flexibilidade à gestão e ao desenho de produtos voltados a diferentes perfis de investidores.

A adoção dessa estrutura de subordinação ficará restrita às classes que invistam exclusivamente em ativos de crédito tais como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), cotas de FIDC, letras hipotecárias, Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs), debêntures, notas comerciais e notas promissórias.

3. Oferta Pública Voluntária de Aquisição de Cotas

Atualmente, o Anexo III prevê a possibilidade de realização de OPAC, mas não autoriza que a própria classe emissora das cotas promova tal oferta.

A Minuta propõe autorizar expressamente essa possibilidade, condicionando-a a dois requisitos cumulativos: (i) as cotas adquiridas por meio da OPAC deverão ser imediatamente canceladas; e (ii) a operação deverá observar as regras e os procedimentos operacionais estabelecidos pela entidade administradora do mercado organizado em que as cotas estejam admitidas à negociação.

Além disso, a realização da OPAC deve estar expressamente prevista no regulamento do fundo, de modo a garantir plena transparência aos investidores desde a constituição da classe.

4. Recompra de Cotas

A Minuta também propõe estender aos FIIs a possibilidade de recompra de cotas de própria emissão, mecanismo já admitido para Fundos de Investimento Financeiro (FIF) classificados como “Ações”, de classe fechada.

Essa medida busca reduzir eventuais distorções entre o valor justo das cotas e o preço praticado no mercado, funcionando como um mecanismo de autorregulação econômica e proteção ao investidor.

A Minuta propõe que a recompra seja permitida, desde que: (i) o valor de recompra da cota seja inferior ao valor patrimonial da cota do dia imediatamente anterior ao da recompra; (ii) as cotas adquiridas forem imediatamente canceladas, sendo vedada sua manutenção em carteira; e (iii) que o administrador anuncie a intenção de recompra, por meio de comunicado ao mercado arquivado junto à entidade administradora do mercado organizado no qual as cotas estejam admitidas à negociação, com pelo menos 14 dias de antecedência da data em que se pretende iniciar a recompra.

Vale apontar que a Lei nº 8.668, de 25 de junho de 1993, veda a aplicação de recursos do fundo na aquisição de cotas de sua própria emissão, o que, em tese, poderia representar um obstáculo à adoção dessa medida. A CVM, entretanto, propõe uma interpretação restritiva dessa vedação, entendendo que ela se limita a operações voltadas à composição da carteira, não abrangendo recompras destinadas ao cancelamento de cotas, cuja natureza jurídica é distinta.

5. Reembolso de Cotistas Dissidentes

Atualmente, a Resolução CVM 175 estabelece que, em casos de incorporação, cisão, fusão ou transformação envolvendo classes fechadas, conforme deliberado em assembleia de cotistas, o administrador deve reembolsar os cotistas que se manifestaram contrariamente à deliberação, que se abstiveram ou que não compareceram à assembleia.

A Minuta, por sua vez, propõe que que o regulamento do fundo preveja a hipótese de não concessão do reembolso aos cotistas dissidentes, desde que estabeleça medidas que preservem os seus interesses.

Nos termos da Minuta, o administrador deverá, na convocação da assembleia, informar as hipóteses de não concessão do direito de reembolso, justificando a incompatibilidade com a estratégia de investimento em ativos ilíquidos e indicando as medidas protetivas correspondentes e o dever de reembolso. somente estará dispensado caso sua decisão esteja fundamentada na hipótese de não concessão do direito, caso haja essa previsão no regulamento do fundo.

6. Participação de Cotistas em Assembleia

A Resolução CVM 175 estabelece que o quórum mínimo de instalação das assembleias de cotistas de FIIs requer a presença de no mínimo (i) 50% dos cotistas para FIIs com até 100 (cem) cotistas; e (ii) 25% (vinte e cinco por cento) para aqueles com mais de 100 cotistas.

No entanto, um estudo conduzido pela Assessoria de Análise Econômica e Gestão de Riscos (ASA) revelou que mais de 40% (quarenta por cento) das assembleias realizadas entre 2020 e 2022 cujos fundos tinham mais de 10.000 cotistas não foram bem sucedidas em razão da dificuldade em atingir o quórum mínimo exigido.

Com base nesse dado, foram realizadas diversas simulações que demonstraram que a redução do quórum mínimo de deliberação resultaria em uma diminuição substancial na taxa de insucesso, sem comprometer a representatividade ou segurança das decisões.

Assim, a Minuta propõe a criação de um terceiro grupo, onde exige-se um quórum mínimo de instalação de apenas 15% (quinze por cento) para FIIs que contem com mais de 10.000 cotistas.

7. Representante dos Cotistas

Nos termos da Resolução CVM nº 175, a inclusão de matérias na ordem do dia da assembleia de cotistas depende de solicitação formal apresentada por titulares de, no mínimo, 3% (três por cento) das cotas emitidas, mediante requerimento ao administrador do fundo.

Os fundos voltados ao público de varejo, contudo, enfrentam dificuldades para atingir esse percentual. Diante desse cenário, a Minuta propõe reduzir o limite mínimo para 1% (um por cento) das cotas emitidas, facilitando a inclusão de temas na pauta das assembleias.

Adicionalmente, a Minuta simplifica o quórum para eleição dos representantes dos cotistas, substituindo a atual exigência de maioria simples, condicionada à representação mínima de 3% (três por cento) das cotas emitidas (quando a classe tiver mais de 100 cotistas) ou 5% (cinco por cento) das cotas emitidas (quando a classe tiver até 100 cotistas); passando a ser decidida por maioria simples dos cotistas presentes, independentemente do percentual de representação.

8. Administração e Gestão

A Minuta também busca redefinir os papéis de administradores e gestores de FIIs, transferindo determinados poderes e deveres dos administradores para o gestor.

Atualmente, o administrador é obrigado a manter departamento técnico habilitado a prestar serviços de análise e acompanhamento de projetos imobiliários, obrigação que pode ser cumprida internamente ou por contratação de terceiros. A Minuta propõe suprimir essa obrigação, convertendo-a em uma prerrogativa do gestor.

Além disso, também seria transferido ao gestor o poder de contratar os serviços de consultoria especializada ou empresa especializada para (i) administrar as locações ou arrendamentos de empreendimentos integrantes do patrimônio da classe de cotas, (ii) a exploração do direito de superfície, (iii) monitorar e acompanhar projetos e a comercialização dos respectivos imóveis e (iv) consolidar dados econômicos e financeiros de companhias investidas.

Por fim, a Minuta amplia os poderes e deveres do gestor e o autoriza a contratar serviços de análise e acompanhamento de projetos imobiliários e administração de imóveis, podendo o regulamento atribuir essa função ao administrador quando a política de investimento envolver aplicações diretas em bens imóveis.

A minuta também impõe ao gestor o dever de fiscalizar os empreendimentos imobiliários integrantes do patrimônio do fundo e de manter, às suas expensas, relatórios técnicos atualizados e organizados das empresas contratadas.

9. Conclusão

A Consulta Pública representa um passo importante na modernização da regulação dos Fundos de Investimento Imobiliário, ao alinhar o Anexo III da Resolução CVM 175 à estrutura consolidada dos demais fundos e às práticas contemporâneas de mercado. As propostas buscam equilibrar flexibilidade operacional e eficiência administrativa com proteção ao investidor e transparência, por meio de medidas como a introdução de subordinação entre subclasses de cotas, a recompra e OPAC, a redefinição das funções entre administrador e gestor, e o fortalecimento da governança e do regime informacional.