No dia 03 de outubro de 2023, foi aprovado na Câmara dos Deputados o Projeto de Lei (PL) 4188/2021, conhecido como “Marco das Garantias”, que propõe mudanças nas regras de oferecimento e execução de garantias reais, tanto sobre bens móveis (em especial a facilitação na retomada de veículos financiados) quanto imóveis (em especial relativas à hipoteca e alienação fiduciária).
Dentre as alterações propostas, destacam-se as seguintes medidas:
Múltiplas alienações fiduciárias. O PL permite que seja registrada mais de uma alienação fiduciária sobre um mesmo imóvel em garantia de financiamentos com credores distintos, similarmente ao que já ocorre com a figura da hipoteca. O credor da primeira alienação fiduciária tem preferência sobre os demais, cujas garantias permanecem suspensas até a solução da(s) garantia(s) anterior(es). A medida permite a plena utilização do valor de mercado de um imóvel para fins de alavancagem financeira – atualmente, eventual valor excedente do imóvel em relação ao saldo do crédito permanecia “bloqueado” até a extinção da garantia fiduciária original.
Execução extrajudicial de hipoteca: Possibilidade de execução da garantia hipotecária e leilão do imóvel por procedimento extrajudicial, similar ao da alienação fiduciária, observadas algumas especificidades, incluindo a possibilidade de venda direta ou adjudicação do imóvel por parte do credor caso não haja lance vencedor em segundo leilão.
Novas dívidas com mesmo credor. A garantia fiduciária ou hipotecária poderá ser aditada para inclusão de novas dívidas contraídas com um mesmo credor (no caso da alienação fiduciária, desde que a operação seja contratada no âmbito do Sistema Financeiro Nacional ou com Empresas Simples de Crédito – ESC). Atualmente, os cartórios de imóveis tendem a exigir o cancelamento da garantia original e novo registro da garantia estendida, o que na prática pode prejudicar o direito de preferência do credor sobre a excussão do imóvel.
Agente de Garantias. Tipificação do “contrato de administração fiduciária de garantias”, por meio do qual um “agente de garantia” poderá atuar em benefício de múltiplos credores na constituição, gestão e execução de garantias prestadas por um ou mais devedores em determinada operação.
O projeto pode representar um estímulo ao mercado de crédito, incluindo o denominado “home equity”, com medidas que potencializam a utilização de bens em garantia e facilitam a recuperação de valores, proporcionando maior segurança jurídica e consequente redução das taxas de juros.
O texto do PL já havia sido aprovado pela Câmara anteriormente, mas foi submetido a uma nova votação após a apresentação de emendas pelo Senado Federal.
A Presidência da República tem até o dia 31 de outubro para sancionar ou apresentar vetos ao PL.
