Em 16 de julho de 2020 o Governo Federal editou a Medida Provisória 992/20 (“MP 992/20”), que criou o programa Capital de Giro para Preservação de Empresas – CGPE e trouxe outras medidas de apoio ao crédito bancário, dentre elas a autorização para múltiplas alienações fiduciárias de imóveis em operações de crédito no âmbito do Sistema Financeiro Nacional.
Até então, na modalidade de alienação fiduciária, um único imóvel somente poderia garantir múltiplas operações de crédito mediante a constituição de garantias fiduciárias sobre frações ideias (percentuais) distintas do bem, o que muitas vezes tornava a opção por este formato pouco interessante, por impactar negativamente a velocidade e consequentemente o valor de venda em leilão público.
Nos termos da MP 992/20, a totalidade de um imóvel poderá ser alienada fiduciariamente diversas vezes como garantia de novas e autônomas operações de crédito de qualquer natureza, desde que: (i) no âmbito do Sistema Financeiro Nacional; (ii) contratadas perante uma mesma instituição credora; e (iii) no caso de fiduciante pessoa natural, as operações de crédito sejam em benefício próprio ou de sua entidade familiar.
Os instrumentos de alienação fiduciária compartilhada deverão prever cláusulas: (i) de vencimento antecipado “cruzado” que permitam ao credor, no caso de insolvência em relação a qualquer das operações de crédito, considerar vencidas antecipadamente as demais operações, situação em que será exigível a totalidade da dívida; e (ii) de faculdade ao devedor de liquidar antecipadamente quaisquer das operações, original ou derivadas, com a preservação dos vencimentos originais das demais operações vinculadas à mesma garantia.
A MP 992/20 será analisada no Plenário da Câmara, conforme o rito sumário de tramitação definido pelo Congresso Nacional durante o período de calamidade pública. Sem prejuízo, o Conselho Monetário Nacional (“CMN”), em reunião extraordinária no dia 20 de julho de 2020, já regulamentou o compartilhamento de alienação fiduciária previsto na Medida Provisória 992/20. De acordo com o CMN, novas operações de crédito contratadas nesta modalidade não poderão ter juros maiores que os do crédito original, a vigências dos novos contratos também não pode ser superior ao prazo residual da primeira operação. Adicionalmente, a razão entre o valor nominal das obrigações garantidas e o valor do imóvel utilizado como garantia deverão observar os limites que já eram consignados para a realização da operação original.
A vantagem da medida é que, devido às qualidades da alienação fiduciária, as novas operações tendem a ser contratadas em prazos e taxas de juros mais favoráveis ao tomador, quando comparadas a outras modalidades de crédito desprovidas de mesma qualidade de garantia, ao mesmo tempo em que a observância de critérios mais rigorosos e transparentes na contratação de operações garantidas por imóvel contribui para a estabilidade financeira.
“Com a regulamentação, as novas operações de crédito contratadas no âmbito do compartilhamento da alienação fiduciária não poderão ter taxas de juros superiores ao da operação original e prazos superiores ao prazo remanescente da operação de crédito original, a fim de que se propicie condições favoráveis aos potenciais tomadores”, diz o Banco Central, em nota.
A medida avança ao potencializar a máxima extração de valor do patrimônio dos tomadores de créditos, o proprietário ganha uma gestação mais eficaz sobre o seu patrimônio e alternativas para monetizar seus bens para fins de refinanciar passivos mais onerosos ou investir valendo de seu patrimônio imobiliário. Não nos parece fazer sentido algumas restrições impostas, como a que permite múltiplas garantias somente quando contratadas com o mesmo credor, parece-nos que indubitavelmente há a necessidade de anuência por parte do primeiro credor, mas tal ocorrendo, os credores poderiam ser diversos. Os limites de remuneração e de prazo tendo a primeira operação como referência também não nos parece fazer sentido. Se um tomador grava para captação de valor de montante equivalente a 30% do valor de avaliação do imóvel para o desenvolvimento de um negócio, a questão que surge é porque lhe impor o mesmo credor se o tomador quiser gravar adicionais 20% do mesmo imóvel para financiar os estudos de seus filhos.
Mais liberdade e maior disciplina e comando legal no compartilhamento de garantias entre credores poderia agregar mais valor ao patrimônio imobiliário dos tomadores de créditos.
